Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira Sözleşmesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) uygun olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin tarafları, TBK md. 299 uyarınca, “kiraya veren” ile “kiracı”dır.  TBK md. 322/2 hükmüne göre de, “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.” Buna göre, kiracının kiralananı kiraya verenin rızasını almadan kiraya vermesi -sözleşmede aksi belirtilmedikçe- sözleşmenin ihlali anlamına gelecektir. Böyle bir durumda kira sözleşmesi sona erdirilebileceği gibi kiraya veren kiracıdan alt kiralama yoluyla elde etmiş olduğu faydaların (kira bedellerinin) kendisine verilmesini isteyebilir.TBK’da geçen “bir başkasına kiralama veya kullanım hakkının devri” ifadesi, kiracının çekirdek aile bireylerinden birini veya yakın bir arkadaşını, sevgilisini ya da hizmetlisini bir süre için kiralananda tutması ya da misafir etmesi hallerini kapsamaz. Bunlar gibi geçici durumlarda ve genellikle ahlaki bir görevin ifası söz konusu olduğunda kiraya verenin iznini gerektirecek bir alt kira veya kullanım hakkının devrinden söz edilmez. Bu haller dışında kiracının alt kiralama yapması veya kullanım hakkını devretmesi -sözleşmede aksi belirtilmedikçe- bir ihlal teşkil edecektir. Burada alt kiralamanın günlük, haftalık veya aylık dönemlerle yapılması sözleşmeye aykırılık bakımından bir farklılık arz etmez. Dahası bu gibi alt kiralamalar hukuki ve cezai sorumluluklar da doğurabilir.

Kiracının alt kiralama yasağına uymadığı hallerde, kiraya veren bu durumu öğrenmesinden itibaren gecikmeksizin hukuki yollara başvurmalıdır. Kiraya verenin uzun bir süre boyunca sessiz kalması alt kiraya rıza gösterdiği şeklinde yorumlanabilir. Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı karşısında başvurulacak hukuki çare, kiracıya bir ihtarname ile süre vererek aykırılığın giderilmesini istemek; aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini bildirmektir. Kiracıya verilecek sürenin TBK md. 316 hükmü karşısında en az 30 (otuz) gün olması gerektiğinde duraksama yoktur.

İşbu bilgi notundaki değerlendirmeler herhangi bir hukuki kanaat niteliğinde değildir. Bu değerlendirmelerden ötürü Demircioğlu Koçak Avukatlık Ortaklığı’na herhangi bir sorumluluk atfedilemez. Bilgi notunun konusu hakkında detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için ekibimizle iletişime geçilmesini tavsiye ederiz.